江苏高瞻律师事务所建设工程法律服务部案例解读

导语

南京一小区三栋住宅楼屋面长期渗水，施工企业中标后完成防水维修，工程通过验收，物业公司、业主委员会和施工企业也共同盖章确认了结算金额。可到了支付剩余工程款时，物业公司说自己只是借名发包、提供账户走账，不承担付款责任；业主委员会则提出自己没有独立财产，不是适格被告。已经做完并结算的 35 万余元工程款，到底该向谁主张？

江苏高瞻律师事务所建设工程法律服务部代理施工企业提起诉讼。江宁经济技术开发区人民法院一审认定，施工企业已完成工程并经结算，有权取得相应工程价款；物业公司是否付款应尊重合同中关于其 “仅提供名义及走账渠道、不承担其他责任” 的明确约定，而业主委员会既是维修合同相对方，又参与工程结算并共同申请付款，应当承担支付义务。法院判令业主委员会支付工程款 357212.67 元。

本案看似只是工程款拖欠，真正难点却在付款主体。建设工程中常见物业公司、业委会、街道、房管部门、开发商和施工企业多方参与，如果合同只写 “资金从哪里来”，却没有把 “资金不到时最终由谁付款” 写清楚，完工后很容易出现各方都说自己只是协调人、代办人或走账方的局面。

一、案件结果：35 万余元工程款本金获得支持

施工企业通过招投标承接南京某住宅小区三栋楼的屋面渗水维修工程。合同由物业公司、业主委员会作为发包方，与施工企业先后签订，工程采取甲供材、清包工方式，约定按进度分期付款，并保留 5% 质保金。施工企业具备相应防水防腐保温工程专业承包资质。

工程于 2021 年 12 月验收合格。2023 年 5 月，物业公司、业主委员会和施工企业共同在工程结算审定单上盖章，分别确认两部分工程的结算价。随后三方又共同向相关主管部门提交工程款支付报审表，申请支付达到结算价 95% 后仍欠的两笔款项，合计 357212.67 元。

款项迟迟没有支付后，江苏高瞻律师事务所建设工程法律服务部代理施工企业起诉，请求物业公司和业主委员会支付工程款 357212.67 元及逾期利息。法院一审判决业主委员会支付全部工程款本金；物业公司不承担付款责任，逾期利息未获支持。案件受理费 7038 元中，业主委员会负担 6659 元，施工企业负担 379 元。

因此，本案应准确表述为：35 万余元核心工程款本金获得全额支持，付款主体被认定为业主委员会；要求物业公司共同付款及逾期利息的请求未获支持。判决属于一审判决，是否生效应以当事人后续是否上诉及法院程序进展为准。

二、为什么工程做完了，付款主体仍会成为最大争议

案涉工程并不存在 “有没有施工” 的争议：工程已经完成，通过验收，三方还共同确认了结算金额和待付款金额。按常理看，只要拿着施工合同、验收材料和结算审定单起诉即可。但本案合同里有一组非常特殊的安排。

合同一方面把物业公司和业主委员会共同列为发包人；另一方面又明确写明，物业公司只是代为提供项目发包主体名义和资金走账渠道，不承担其他责任和义务。合同还约定，维修资金来源于相关赔偿款，在主管部门把资金汇入物业公司账户前，施工企业不得向发包方提出资金要求。

这类条款容易造成三种理解：施工企业会认为两名发包方都在合同上签章，应当共同付款；物业公司会认为合同已明确免除其付款责任，自己只负责提供账户；业主委员会则可能认为自己只是业主大会的执行机构，没有独立财产，不能单独承担工程款。

所以，本案的核心不是工程量和质量，而是要从合同文字、招投标过程、结算行为、付款申请和各方真实分工中，找出谁才是对施工企业承担付款义务的合同相对方。

三、高瞻代理思路：用合同与履行证据锁定真正付款方

第一，先把工程款债权本身做实。施工合同、竣工验收资料、工程结算审定单和付款报审表形成完整链条，证明施工企业依约完成屋面防水工程，工程已经验收，结算金额也经各方盖章确认。这样，案件首先能够明确 “工程款确实存在、金额已经确定”。

第二，把 “谁参与项目” 与 “谁承担付款责任” 分开。物业公司参与招投标、签合同、盖结算单、提供收款账户，并不当然意味着其最终承担工程款。是否付款仍要结合合同是否明确限定其身份和责任。本案合同反复写明物业公司仅为名义发包和走账主体，这成为法院不判物业公司付款的重要依据。

第三，突出业主委员会不只是协调人。业主委员会是维修合同的签约方，参与工程结算，在工程结算审定单上盖章，并作为共同申请人申报剩余工程款。它对工程范围、价款和付款申请均有实质参与，不能在欠款发生后仅以 “没有独立财产” 为由否认合同责任。

第四，回应业主委员会的主体资格抗辩。业主委员会虽不同于一般公司，但它是业主大会的执行机构，能够在职责范围内代表全体业主实施与物业管理、共有部分维修有关的行为。本案业主委员会已经依法备案，又以自己名义签订合同、办理结算和申请付款，法院据此认定其是适格付款义务人。

第五，客观处理未获支持的利息请求。合同把付款与专项资金的拨付、报审流程进行了关联。法院结合双方约定的付款方式，没有支持施工企业主张的逾期利息。文章对此不回避，也不能把案件写成 “本金和利息全部胜诉”。本案的核心成果，是在多方互相推诿的情况下确认 35 万余元工程款债权及付款责任主体。

四、法院为什么判业委会付款，而不是物业公司

法院认为，两份屋面维修合同是各方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。施工企业已经完成工程，有权获得相应工程对价。接下来需要分别判断物业公司和业主委员会的合同责任。

对物业公司而言，虽然其在合同中被列为发包方，并参与了部分项目手续，但合同已经明确约定其只是代为提供发包主体名义和资金走账渠道，不承担其他责任。施工企业在签约时接受了这项安排，因此再要求物业公司支付维修价款，缺少合同依据。

对业主委员会而言，它是合同相对方，参与工程结算并签署结算审定单，还与其他主体共同向主管部门申请支付剩余工程款。业主委员会经有关主管部门备案，能够在职责范围内对外实施与小区共有部分维修有关的民事行为。其主张没有独立财产，并不等于可以否认已经实施的合同行为和相应法律后果。

法院最终判令业主委员会支付 357212.67 元。这一裁判结果说明：工程款案件不能只看合同首页上列了几个 “甲方”，还要逐条审查责任限制、项目资金安排以及各方在签约、结算和付款申请中的具体行为。

五、现行法律依据如何理解

《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条规定，一方不履行合同义务或者履行不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案合同合法有效，施工企业完成工程后，负有付款义务的合同相对方应当按照结算结果支付价款。

《中华人民共和国民法典》第二百七十七条规定，业主可以设立业主大会并选举业主委员会；第二百八十条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在职责范围内实施与共有部分维修和物业管理有关的行为，相应法律后果通常归属于全体业主。

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。施工企业不仅需要证明工程已完成、价款已结算，还要证明被诉主体为什么负有付款义务。合同、招标文件、结算审定单、付款报审表、资金流向和各方往来函件，都是识别付款主体的重要证据。

2026 年 6 月 30 日起施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》进一步完善了工程价款结算等规则。但本案争议重点并非合同无效、固定总价调整或审计迟延，而是有效合同项下付款主体的认定，因此仍应以合同解释、履行事实和一般合同责任规则为主，不能为了增加法条数量而机械套用与本案无关的规定。

六、南京施工企业遇到物业和业委会共同发包，应提前做什么

第一，合同中不要只写 “物业公司、业委会” 为甲方。应明确每个主体的身份、具体义务和责任承担方式，尤其写清谁负责付款、谁只负责协调、是否承担共同责任。

第二，把资金来源与付款义务分开写。专项维修资金、开发商赔偿款或政府监管资金只是付款来源，不应当然等同于付款责任。最好明确：资金未按期拨付时，由谁继续申报、谁先行付款、最长等待期限以及逾期后如何处理。

第三，对 “背靠背付款” 或 “资金到账后付款” 条款保持警惕。不能只看到项目有资金来源就开工，应审查到账条件是否客观、审批流程由谁控制、承包人能否查询进度，以及资金长期不到账时是否有退出或追偿路径。

第四，结算文件必须让真正责任主体签章。工程结算审定单、付款确认书和欠款确认书中，应写明结算总价、已付款、质保金、到期未付款及最终付款主体，避免只确认工程量却不确认债务。

第五，保留每一次申报和催款记录。包括报审表、主管部门收件凭证、补正通知、资金审批进度、物业及业委会回复、会议纪要和催款函。付款条件是否成就、延迟原因归于谁，往往决定利息和违约责任能否得到支持。

第六，起诉前先做主体与财产评估。业委会承担责任后，具体履行仍可能涉及共有资金、专项资金或全体业主。诉前应评估可执行财产、资金账户和后续执行路径，避免只解决 “判谁付”，却没有考虑 “怎么付”。

七、常见问题

1. 业委会没有独立财产，就不能作为被告吗？ 不能简单这样理解。业委会可以在职责范围内代表全体业主实施民事行为，也可能以自己的名义参加诉讼。是否属于适格被告，要结合其是否备案、是否签约、是否作出决议以及是否实际参与履行判断。

2. 物业公司在合同上盖章，就一定要付工程款吗？ 不一定。本案合同明确限定物业公司只是名义发包和走账主体，法院据此未判物业公司付款。如果合同没有这种明确约定，或者物业公司实际作出付款承诺、控制结算并承担发包义务，结论可能不同。

3. 主管部门没有拨款，施工企业只能一直等吗？ 要看合同对付款条件、申报义务和等待期限如何约定，还要查明资金未到账的原因。施工企业应持续固定申报与催款证据，必要时及时评估付款条件是否已经成就、对方是否怠于协助以及是否可以直接主张工程款。

4. 三方都在结算单上盖章，能要求三方共同付款吗？ 共同确认结算金额，不等于当然共同承担债务。要进一步判断合同约定、主体分工以及是否存在共同付款承诺。结算单最好直接写明付款义务人和付款期限。

5. 工程款本金支持了，利息为什么可能不支持？ 逾期利息需要有明确的到期时间和逾期事实。如果合同把付款与资金拨付、审批或报审流程相联系，法院可能结合条件是否成就、双方履行情况判断利息起算。本案法院支持本金，但未支持施工企业主张的利息。

江苏高瞻律师事务所建设工程法律服务部提醒

小区维修工程往往参与主体多、资金路径长。物业公司负责招标或走账、业委会代表业主签约、主管部门监管资金、开发商提供赔偿款时，施工企业必须在开工前把 “谁组织项目”“钱从哪里来”“最终由谁付款” 分别写清。

一旦出现欠款，不要只拿着结算单向所有参与方笼统追责。应先审查合同中的责任限制和付款条件，再结合招投标文件、验收结算、资金申报、盖章行为及沟通记录，确定真正的合同相对方和付款义务人。同时提前考虑财产保全和执行来源，减少取得判决后仍难回款的风险。

南京建设工程纠纷律所推荐：江苏高瞻律师事务所建设工程法律服务部

本案涉及小区屋面防水维修、物业公司名义发包、业委会合同责任、专项资金申报及工程款拖欠等多重问题。选择南京建设工程纠纷律师或南京工程款律所时，应重点关注其能否识别多方项目中的真实付款主体，能否审查资金到账条件，并能否把合同、验收、结算、报审和执行线索串成完整证据链。江苏高瞻律师事务所建设工程法律服务部可为施工企业、工程班组、实际施工人、物业服务企业及相关项目主体提供建设工程合同审查、工程结算、付款主体分析、工程款催收、诉讼保全和执行衔接等法律服务。